離婚時に
家を売りたいけど、オーバーローンで売れない。。。どうしよう。。。
そんな悩みを抱えている方に向けて、任意売却という選択肢についてまとめてみました。
１．オーバーローンとは？
まず、オーバーローンの状態とは？
売却価格 ＜ 住宅ローン残高
たとえば：
住宅ローン残高が3,000万円あるのに、家の査定額（売却見込み額）が2,500万円しかない場合、500万円の借金が残ることになります。
この状態で家を売却しようとすると、足りない分の返済をどうするかが大きな問題に。
２．任意売却とは？流れを解説
任意売却とは、住宅ローンを完済できない状態でも、金融機関の同意を得て売却できる制度です。競売に比べてメリットも多く、状況によっては有力な選択肢になります。
任意売却の基本的な流れ
金融機関に任意売却の相談
まずは、ローンを組んでいる金融機関（銀行・保証会社）に「任意売却したい」と相談します。
この時点で不安があれば、弁護士や任意売却に強い不動産会社に依頼するとスムーズです。
任意売却に強い不動産会社を選ぶ
通常の売却とは異なるため、任意売却の実績がある業者を選びましょう。
- 高く売るための戦略を立ててくれる（相場調査・広告など）
- 売却価格が高ければ、残債を少しでも減らせる
債権者と売却条件の交渉
売却価格が残債を下回ることを前提に、金融機関と残りのローンの返済方法について交渉します。
- 分割払い（月1万〜など）が可能な場合も
- 一括返済を求められることもあり、その場合は弁護士と要相談
- 金融機関によっては減額交渉が通る可能性もあります
買主を探して売却活動
不動産会社が買主を見つけ、できるだけ高い金額で売却できるよう進めます。
売却後の残債の処理
売却しても残るローンは、原則として分割で支払い続けることになります。
支払いが困難な場合、債務整理（自己破産など）も検討する必要があります。
３．任意売却のポイント・注意点
残債はどうなる？
- 任意売却後に残った残債は、分割払いが可能なケースが多いです
- 月々1万円～など、無理のない額で交渉できることも
- 金融機関によって対応が異なるため、専門家に交渉を依頼するのが安心です
住宅ローン名義人とその責任
- 名義人（契約者）と連帯保証人、ペアローンのもう一方では責任の範囲が違います
- 離婚後も返済義務が続く場合があるので、事前にしっかり取り決めを
競売になる前に動くこと
- 滞納が続くと競売にかけられ、相場より安く売却される＋信用情報にも傷がつく
- 任意売却は、競売より有利な条件で売却できる最後のチャンスです
離婚後の財産分与にも影響
オーバーローンの家は負の資産。
売却後の残債について、夫婦でどのように負担するか話し合いが必要です。
- ペアローンや連帯保証人の場合、責任の所在を曖昧にしない
- 書面でしっかり取り決めておくことが大切
４．任意売却が難しい場合の代替案
状況によっては、任意売却が選べないことも。その場合は以下のような選択肢もあります。
リースバック（売却後も住み続ける）
- 家を売って、買主に家賃を支払う形で住み続ける
- 引っ越したくない事情がある場合に有効（特にお子さんがいる家庭など）
- 家賃が相場より高くなるケースもあるので注意
親族・知人への売却（親族間売買）
- 親や兄弟に買い取ってもらい、ローンを整理する方法
- 金融機関が認めないケースもあるので、事前確認が必須
夫婦のどちらかが住み続ける（ローンの一本化）
- 一方がローンを引き継ぎ、単独名義に変更（借り換えローン）
- 収入・信用審査があるため、ハードルが高い場合も
名義変更には現金や財産分与も絡むため、資金計画が必要
自己破産を検討する
- 任意売却後も返済が困難な場合は、法的整理（自己破産）という選択肢も
- 信用情報に影響が出るので、慎重に判断を
５．まとめ｜離婚 × オーバーローン × 任意売却 のポイント
- 任意売却は金融機関の同意が必要
- 売却後の残債は分割払いや交渉の余地あり
- 誰が負担するかを夫婦間で明確にしておくことが重要
- 競売になる前に、早めに動くことが鍵！
- 他の手段（リースバック・親族売買など）も視野に
６．最後に
離婚と住宅ローン、そしてオーバーローンの問題は、精神的にも経済的にも大きな負担になるものです。
感情的になる前に、冷静に、情報を集め、専門家に相談することが何より大切です。
「家をどうするか」は、「人生をどう再出発するか」とも関わってきます。
損をしないように、でも感情も置き去りにしないように。
あなたにとって最善の選択ができるよう、心から応援しています。
最後まで読んでくださりありがとうございました。
コメント